תמ"א 38 - נושאים חשובים לבדיקה מקדמית

ישנם כמובן את הנושאים המקובלים לבדיקה בפרויקט בנייה במישור התכנוני, המשפטי והפיננסי - זכויות בנייה, תב"עות החלות על המגרש, בעלי הזכויות בחלקה, הערות אזהרה, שעבודים, כדאיות כלכלית וכיו"ב.

​

אולם עקב אופיו של פרויקט התמ"א 38, בו מתבצע פרויקט בנייה יחסית משמעותי בבניין קיים, ישנן מגוון נקודות יחודיות שחשוב לשים לב אליהן עוד בשלבים המוקדמים של בחינת הפרויקט. להלן מספר דוגמאות לעניינים בעלי חשיבות רבה לפרויקט שעלולים להתגלות ושמן הראוי לקחת בחשבון: 

​

1. הפקעות: בערים שונות בוצעו הפקעות של חלקים מהחלקות, בד"כ לצורכי הרחבת הכביש. בחלק מהערים אופן סימון ההפקעה (למשל, ב- GIS), הוא כזה שללא בדיקה יסודית באמצעות מודד קשה לדעת במדויק מהו השטח שהופקע ומהו קו הבניין בחלקה לאחר ההפקעה. נושא זה הוא בעל השפעה גדולה ביחס להרחבות דירות קיימות במסגרת תמ"א 38 רגיל (לכיוון החזית בה התבצעה ההפקעה) והן להריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38, עקב כך שההפקעה מקטינה את המגרש.

 

ישנם מקרים בהם נחתמו הסכמים לביצוע פרויקטים בבניינים שונים, כשהבעלים לא היו מודעים להפקעה והיזם לא בדק את הנושא בצורה יסודית מספיק, ולא ניתן היה לבצע את מה שתוכנן והיה צריך לבצע שינויים הן בהסכם והן בתכנון העקרוני של הפרויקט. יש לשים לב כי לעיתים אף שטח בחלקה סומן להפקעה עתידית במסגרת היתר הבנייה שהוצא לבניית הבניין והוצמד לאחת הדירות עם חכירה לרשות המקומית. כך, יתכן שה- GIS אינו כולל שינוי ייעוד של שטח זה כי טרם אושרה תב"ע הכוללת את הפקעת השטח. יתכן אף שמודד שיבצע מדידה של המגרש לא יהיה מודע לכך שהשטח הזה מיועד להפקעה, אף שהוא עדיין חלק מהמגרש. עם זאת, יתכן שבמסגרת היתר הבניה לפרויקט התמ"א 38 יופקע שטח זה, דבר שישפיע על קווי הבניין, זכויות הבנייה הבנייה וכד'.

 

2. הצמדות קיימות: כידוע, במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק) ניתן לבצע עבודות ברכוש המשותף גם ללא הסכמת 100% מבעלי הזכויות, בכפוף לאישור המפקח על רישום המקרקעין. עם זאת, לעיתים ישנן הצמדות של חלק מהגג, קרקע, חניה, מחסן וכד' לדירה מסויימת ואז במקרה של תמ"א 38/1 ברוב המכריע של המקרים לא ניתן לבצע עבודה בשטחים אלה המהווים למעשה רכוש פרטי של אותה הדירה. יוער, כי בעש"א 48996-10-18 כלב ואח' נגד בן אורי חברה לעבודות ציבוריות ובנין בע"מ אישר בימ"ש המחוזי הריסת מחסן בבעלות פרטית לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38/1 (ובניית מחסן חדש גדול יותר תחתיו) אולם הדבר היה במקרה בו היה מדובר במצב בו לא ניתן היה לחזק את הבניין ללא הריסת המחסן והנציג הרשום של החברה הרשומה כבעלת המחסן לא הגיש התנגדות לפרויקט על אף שהוגשה לו התביעה.

​

3. הבעלים הרשום של הבניין הוא חברה בע"מ: לעיתים הבית המשותף רשום כחברה בע"מ ובעלי הדירות רשומים כבעלי מניות, דבר המצריך ביצוע פעולות נוספות במסגרת פרויקט התמ"א 38 והגוזל זמן נוסף.

4. הקבלן שמר על שמו מחסן בבניין: ישנם מקרים שהקבלן שבנה את הבניין שמר לעצמו זכויות בבניין, כגון מחסן. בד"כ למחסן צמוד החלק היחסי ברכוש המשותף. בבניינים ישנים פעמים רבות מדובר בחברה קבלנית שנרשמה לצורכי הקמת הבניין הספציפי ובינתיים נמחקה ברשם החברות. הבעיה היא שעצם זאת שהחברה נמחקה אין משמעו שזכויותיה בבניין נמחקו גם הן. עדיין צריך לקבל את הסכמת בעלי המחסן. משמע, במצב כזה אפילו אם כלל בעלי הדירות (למעט המחסן) הסכימו לביצוע הפרויקט, עדיין יש לפעול בדומה למצב בו אין הסכמה של 100% מבעלי הזכויות, לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולמצוא פתרון משפטי למצב בו אחד הבעלים הוא חברה שנמחקה שצריך להודיע לה על ההליך בפני המפקח על הבתים המשותפים ולתת לה הזדמנות להעלות טענות בקשר לפרויקט. סוגיה זו עלולה אף להצריך ניהול הליך משפטי נוסף בבית משפט בקשר לחברה שנמחקה. 

5. קומת העמודים רשומה כמחסן: לעתים מתברר שהקומה המפולשת (קומת העמודים במפלס הקרקע) נרשמה בטאבו כמחסן על שם הקבלן שבנה את הבניין אף שלא היה כלל היתר לבנות מחסן ובפועל לא נבנה מחסן (משמע, המודד שחתם על תשריט הבית המשותף לא תאר את המצב כהוויתו). בד"כ בעלי הדירות אינם מודעים לכך שהקומה המפולשת אינה בבעלותם, כי אף אחד מהם לא בדק זאת. סיטואציה זו בד"כ משפיעה על פתרון החניה בבניין, על הצורך לפנות למפקח על הבתים המשותפים במקרה שאין הסכמה של בעלי המחסן וכן לגרום לאפשרות שבמהלך התהליך פתאום מישהו יגלה שהוא בעלים של קומה מפולשת בבניין, ויעלה דרישות כאלה ואחרות שעלולות להשפיע על הפרויקט. 

מובן שהעניינים הספציפיים המפורטים לעיל אינם גורעים משלל הבדיקות שיש לבצע בקשר לעסקה. האמור לעיל גם אינו מהווה ייעוץ משפטי.