תמ"א 38 בירושלים

בירושלים אושרה תב"ע 10038 במסגרתה הוסדר אופן יישום התמ"א 38 - כולל זכויות בנייה לפי אזורים, ביצוע פרוייקטים בבניינים היסטוריים, מבנים לשימור, אופן הבנייה בשכונות ואזורים מסוימים ועוד.

​

זכויות בנייה

זכויות הבנייה הנוספות שניתן לקבל לצורך בניית דירות חדשות על הגג בבניינים (למגורים) שאינם מוגדרים כמבנים היסטוריים ו/או מבנים לשימור הן (ישנן חריגים כמפורט בתב"ע כגון תחומי העיר העתיקה - למי שמעוניין לדעת מידע מדויק על בנין מסוים, מומלץ לבחון את הענין באמצעות התב"ע ו/או אדריכל ו/או בעירייה):

1. בשטח העיר ההיסטורית (המוגדר בתשריט המצורף לתב"ע 10038) -

א. בבניינים של עד 13 דירות - קומה וחצי.

ב. במבנה מגורים גדול - שתי קומות מלאות. מבנה מגורים כולל (על פי התב"ע) - בניין של 14 דירות ומעלה, בניין גבוה על פי הקריטריונים המפורטים בתב"עוקבוצת בניינים בעלי מאפיינים דומים הכלולה בהיתר, שבה 20 יחידות דיור ומעלה.

​

​

2. מחוץ לשטח העיר ההיסטורית (בהתאם לתשריט המצורף לתב"ע 10038) -

א. בבניינים של עד 13 דירות - שתי קומות.

ב. בבניינים של 14 דירות ומעלה (מוגדר בתב"ע כבניין גדול) - שתי קומות וחצי.

​

3. בנוסף:

א. ניתן לסגור את הקומה המפולשת באמצעות בניית דירות, מחסנים וכד', לרבות מתחת לשטח ההרחבות של הדירות החדשות, בתנאים האמורים בתב"ע.

ב. כדי לקבל את מלוא זכויות הבנייה הנ"ל על הגג יש לבצע "שדרוג הנדסי מלא" של המבנה בהתאם להגדרתו בתב"ע.

​

4. הרחבת דירות קיימות

א. בכפוף למגבלות קווי הבניין ניתן להרחיב כל דירה ב- 25 מ"ר (כולל ממ"ד) ולהוסיף לה מרפסת פתוחה.

ב. כמו כן, בהתאם לסע' 4.2.2.3 ככל שישנן זכויות בנייה מתכניות בנייה שטרם מומשו (בפרט - תב"ע של הרחבות שאושרה בשכונות/מתחמים/בניינים מסויימים) ניתן לממש אותן במסגרת הפרויקט אף אם ההרחבה עולה על 25 מ"ר לדירה (ההרחבה לכל דירה היא עד לשטח הגבוה מבין שטח ההרחבות בתב"ע המפורטת ו- 25 מ"ר). הרחבה מעבר ל- 25 מ"ר לדירה (שהינה מכח תכנית מפורטת) כמובן אינה זכאית לפטור מהיטל השבחה מכוח התמ"א 38.

יתרה מכך, שטח ההרחבה הנוסף מעבר ל- 25 מ"ר לא ייחשב לצורך חישוב שטח הבנייה המותר בקומות החדשות.

ג. ניתן אף להפוך שטח מרפסות שירות מקורות שאינן זיזיות לשטח עיקרי בנוסף ל- 25 מ"ר הנ"ל.(סע' 4.1.2.1 (2)ב. לתב"ע).

​

הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2)

זכויות בנייה אותן ניתן לקבל מפורטות בתב"ע וניתן לקבל בעירייה דף המפרט את אופן החישוב. בעקרון הזכויות כוללות את הזכויות הקיימות במגרש בהתאם לתכניות החלות עליו שמומשו וכן זכויות בנייה מתכניות מפורטות שאושרו עד 31.12.1979 ושלא מומשו + הרחבת הדירות החדשות במסגרת תמ"א 38 + סגירת קומה מפולשת (ככל שישנה) + שתיים וחצי קומות טיפוסיות חדשות + שטחי שירות הניתנים בהתאם לחוק ולתב"ע החלה (ממ"דים ובד"כ גם מרפסות שירות עד 5 מ"ר).

 

​

ממ"דים

לעיון בהנחיות מהנדס העיר ירושלים בנושא ממ"דים, לרבות קווי הבניין אותם ניתן לאשר, לחצו כאן.

​

מרפסות 

להנחיות הלשכה המשפטית של עיריית ירושלים בנושא מרפסות לחצו כאן.